Налогообложение физических лиц при продаже недвижимости в Украине

05.08.2014

Вопросы о том, какими налогами в Украине облагается продажа недвижимости нам задают достаточно часто, поэтому статья по этой теме назревала давно. Причем слухи по этому поводу у людей ходят разные: начиная от того, что налогов вообще нет, до просто непомерных размеров этих налогов. Понятно, что каждый распускающий слухи исходит из своего опыта. В итоге, когда на днях к нам на консультацию с этим вопросом пришла очередная семейная пара, с вопросом: «А сколько нам придется уплатить налогов за продажу унаследованного дома?», мы поняли, что откладывать далее нельзя.

Итак, сразу скажем, что налог на продажу недвижимости в Украине существует, но также существуют и законные условия, когда этот налог сводится к нулю, и неважно, имеет ли продавец гражданство нашей страны, или нет.

Прежде всего, подчеркнем, что в Украине доходная составляющая от продажи недвижимого имущества  формируется на базе цены поставленной в договоре купли-продажи. Понятно, что она должна быть не меньше оценочной стоимости объекта недвижимости (ее рассчитывает специальный уполномоченный орган), иначе проблем с фискальными службами точно не избежать.

Так вот, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса Украины свидетельствует, что доход от продажи недвижимости не облагается никаким налогом, если сразу выполняются три ключевых условия:

1. Размер продаваемого жилого дома, квартиры, комнаты, дачного дома или земельного участка не превосходит нормы безвозмездной передачи земли (ст.121 Земельного кодекса Украины);

2. Продавец совершает первую продажу недвижимости в данном календарном году;

3. Недвижимость находится в собственности продавца более трех лет (не требует выполнения, если она получена по наследству).

Во всех остальных моментах, то есть при не соблюдении одного из этих обстоятельств, продавцу доведется выплатить государству налог на доходы физического лица (НДФЛ).

Налоговые ставки для граждан Украины (резиденты) и не граждан Украины (нерезиденты) имеют существенные отличия, в пользу резидентов, естественно. Так, для него доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы по ставке 5 %. Вполне терпимо, неправда ли? А вот нерезиденту «повезло» меньше, и сумма его налоговых платежей составит минимум 15%, а если размер обретённой прибыли от продажи жилья или недвижимости окажется выше 10-ти кратного размера минимальной заработной платы (а так бывает практически всегда), то и налоговая ставка для нерезидента снова возрастает – до 17%.

Из всего этого следует, что если обычный гражданин продает одну свою квартиру то, никаких налогов на прибыль он не уплачивает. А вот если он продает уже две квартиры, пусть и обе свои, то за первую он налогов не заплатит, а вот за вторую – придется выложить государству от 5% ее оценочной стоимости в виде налоговых платежей.

Также подчеркнем, что каких-то иных дополнительных налогов продавцу недвижимости платить не нужно, поэтому полученная прибыль (при нотариально удостоверенной сделке), не включается в общий налогооблагаемый доход и не подается в декларации о доходах.

Кроме непосредственно налога на продажу недвижимости, существуют еще и обязательные платежи за оформление сделки у нотариуса, о которых обычно забывают упомянуть. Таких платежей два вида и гражданин волен выбрать из них один, наиболее его устраивающий:

- оплата услуг частного нотариуса;

- уплата государственной пошлины за совершение нотариальных действий в случае, если сделка оформляется у государственного нотариуса, (1% от стоимости, обозначенной в договоре).

Кроме этого есть еще один дополнительный платеж, на этот раз для покупателя - сбор на обязательное пенсионное страхование, в размере 1% от фигурирующей в договоре стоимости недвижимости.

Таким образом, налоги на продажу недвижимости в большинстве эпизодов не несут какого-то серьезного бремени для обычных граждан Украины. Но если после того, как Вы продали свою квартиру, к Вам вдруг выдвигаются претензии налоговых служб, в необоснованности которых Вы уверены, и самому что-то доказать налоговикам Вам никак не удается, то тогда самым оптимальным выходом для вас будет обращение к юристу. Однако чаще всего обходится без этого.